水戸地方裁判所 昭和３６年（ワ）１３９号の１ 判決 1961年12月26日
原告 国
代理人 板井俊雄 外五名
被告 川崎晃 外二名
主文
一、原告に対し
被告川崎晃は末尾目録（一）の九乃至一一の物件につき、同目録（二）の九乃至一一の各登記の
被告渡辺忠男は末尾目録（一）の一五乃至三一の物件につき、同目録（二）の一五乃至三一の各登記の
被告永盛正男は末尾目録（一）の三六の物件につき同目録（二）の三六の各登記の各抹消登記手続をせよ。
二、訴訟費用は被告等の負担とする。
事実
原告訴訟代理人は、主文と同旨の判決を求め、
その請求原因として、
一、末尾目録（一）の九乃至一一はもと訴外荘司源吾の、同一五乃至三一は、もと訴外大津尚明の、同三六はもと山野英夫の各所有であつたところ、茨城県知事は同訴外人を被買収者として、農地法第四十四条以下の規定により買収手続を行つた結果、買収期日である昭和三十三年七月一日、原告がその所有権を取得した。
二、本件物件につき、原告がその所有権取得登記を経由しないうちに、右物件の各所有権は同目録（一）の九乃至一一を被告川崎晃に、同（一）の一五乃至三一を被告渡辺忠男に、同（一）の三六を昭和三十六年六月三十日訴外辻つぎよに売渡し、同訴外人は被告永盛正男に、同目録（二）「登記原因」欄記載の日に各売渡し、同被告等は同（二）「抹消を求める登記の表示」欄記載の各登記を経由した。
三、しかし、右所有権移転登記は、いずれも既に原告が買収により有効に所有権を取得した各物件について、被買収者である訴外人から被告等がその所有権の移転を受けたとしてその旨表示する登記であるから実体関係を欠き無効である。
もつとも、原告は買収による各物件について所有権取得登記を経由していないが、
（一） 本来民法第百七十七条による対抗要件は、私法的自治の支配する法域における取引安全のための規定であつて、農地法による未墾地等の買収売渡のごとく公共の福祉の実現のために行われる行政処分については、その適用がない。
（二） 仮に、民法第百七十七条の適用があるとしても、買収処分発生後、被買収者から所有権の移転を受けてその旨の登記をした第三者も、農地法第六十条の「承継人」に該当し、同条は斯様な承継人に対しても買収令書の交付は「その効力を有する」旨を定めているのであるから、同承継人は民法第百七十七条に所謂「第三者」に該当しない。
従つて被告等は国に対してその所有権を主張し得ない。
と述べ、
証拠（略）
被告川崎晃は、原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。との判決を求め、
（一） 原告主張の事実中
第一項のうち、同物件はもと訴外荘司源吾の所有であつたことは認めるが、
その余は不知、
第二項は認める。
第三項の対抗要件としての登記を要しないとの主張は否認する。
（二） 被告は、右訴外者より、同人に所有権があるものとして買受け、その登記をしたものであるから、原告の本訴請求は失当である。
と述べ、
被告渡辺忠男は、原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。
との判決を求め、
（一） 原告主張の事実中
第一項のうち主張の物件はもと大津尚明の所有であることは、認めるが、
その余は不知、
第二項は認める。
第三項は争う。
（二） 被告は訴外大津が所有者であると信じて本件物件を買受け、その登記を経由したものであるから、原告の本訴請求は失当である。
被告永盛正男は、適式の呼出を受けたが、本件各口頭弁論期日に出頭しないが、その提出した答弁書によれば、被告は昭和三十三年十一月十二日、旧所有者辻つぎよの代理人川津子之者より買受け、その所有権移転登記をしたものである。
というのである。
被告渡辺忠男は、甲号各証の成立を認めた。
理由
一、本件物件のうち目録（一）の九乃至一一が訴外荘司源吾の、同一五乃至三一が訴外大津尚明の所有であること。
被告川崎晃が前者につき、被告渡辺忠男が後者につき、同訴外人より、主張の日、買受け、同主張の登記を経由したことは当事者間に争いがない。
二、公文書であるから真正に成立したものと認められる（被告渡辺との間においては成立に争いがない）甲第九乃至第十一号証、第十五乃至第三十一号証、第三十六号証、第四十号証の一、五、七、八、第四十一号証の四、六、七、第四十二号、第四十三号証、第四十四号証の四、八、九、第四十五号証の四、八、九を総合すれば、末尾目録（一）の三六の物件は、もと訴外山野英夫の所有であつたこと、本件物件はすべて、原告において未墾地として買収することゝなり、農地法所定の手続を経た上、茨城県知事は昭和三十三年六月一日、右もと所有者であつた訴外人に対し同年七月一日を買収期日としてその旨の買収令書を交付した上同買収期日までそれぞれ買収の対価を支払つたこと、訴外人辻つぎよは、右買収期日前の昭和三十三年六月三十日、山野英夫より目録（一）の三六の物件を買受けたものであること、従つて、原告は昭和三十三年七月一日、訴外荘司源吾、大津尚明より前記物件の所有権を取得し、尚訴外辻つぎよは買収期日前被買収者より買収物件を買受けたものであるから、農地法第六十条にいう承継人に対し、同物件の所有権も同様原告が買収により取得したものといわねばならない。右認定に反する証拠はない。以上のとおりであるから、被告等はいづれも原告が本件物件の所有権を取得した後に同物件を買受けたものである。
三、ところで、原告が前示買収による所有権の取得につき、その登記手続を経由していないことは、自ら認めているところであるが、元来農地法上の未墾地の買収は、国家が公共的な農業政策上の立場から、農地法第一条所定の目的達成のため、公権力を発動して行うものであり、その法律関係は、私法自治の原則の支配する対当の私人間の取引関係を規制するものとは異り、私人間の取引の安全を目的とする民法第百七十七条は、買収処分による国の所有権の取得については適用されず、国は登記を経由しないまゝ、何人に対しても、同所有権を主張できるものと解するのが相当であり、農地法第五十二条からも同趣旨を窺知することができる。
四、従つて、原告は、昭和三十三年七月一日本件物件の所有権を取得し、その後に被買収者又は被買収者の承継人から同物件を買受けた被告等は買収の事実を知らず、被買収者に所有権があると信じて買受けたものとしても同所有権を取得するいわれはなく同被告等の経由した登記は無効であるから同登記を抹消すべき義務がある。
五、よつて原告の本訴請求は正当であるから、これを認容し、訴訟費用の負担につき、民事訴訟法第八十九条、第九十三条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 大内淑子）
訴状
請求の趣旨
一、被告辻つぎよ、川崎武夫、川崎晃、綿引信家、渡辺忠男、山野弘明及び永盛正男は末尾目録（一）の物件中一乃至三六の各物件につき同目録（二）の各所有権移転登記の抹消登記手続をせよ。
二、被告田村みよは末尾目録（一）の三二乃至三五の物件につき、被告辻つぎよは同目録（一）の三六の物件につき、被告畠山幸次は同目録（一）の三七の物件につき、被告藤田竹之介は同目録（一）の三八及び三九の物件につき、それぞれ原告が昭和三十三年七月一日を買収の期日として行った買収による。
所有権移転登記を嘱託することに同意せよ。
訴訟費用は被告等の負担とする。
との判決を求める。
請求の原因
一、末尾目録（一）の各物件はもと同目録「元所有者」欄記載の各訴外人等がそれぞれ所有しかつ登記名義人であつたところ、茨城県知事等がこれら訴外人を被買収者として農地法第四十四条以下の規定により買収手続を行つた結果、買収の期日である同年七月一日原告がその所有権を取得したものである。
二、しかるに買収令書交付後買収の期日に至るまでの間に末尾目録（一）の三二乃至三五の物件については被告田村みよが訴外山野英夫との間の昭和三十三年六月十七日付の売買を原因として、同目録（一）の三六の物件については被告辻つぎよが訴外山野英夫との間の昭和三十三年六月三十日付の売買を原因として、同目録（一）の三七の物件については被告畠山幸次が訴外畠山態との間の昭和三十三年六月三十日付の贈与を原因として、また同目録（一）の三八及び三九各物件については被告藤田竹之介が訴外山野英夫との間の昭和三十三年六月十一日付の売買を原因としてそれぞれ即日その所有権移転登記を完了した。
三、しかしながら、前項の各被告がかりに前項記載の売買又は贈与によつてそれぞれ前項記載の各物件の所有権を取得したとしても、右被告等は農地法第六十条にいわゆる買収令書の交付を受けた者の承継人に該当し、買収令書の交付は右各被告等に対してもその効力を有するものであり、かつ原告は買収の期日である同年七月一日までにそれぞれ買収の対価を支払つたのであるから、同日以後買収による右各物件の所有権を取得したものであることをその旨の登記なくして右被告等に対しても主張することができる筋合であり、従つて右各被告等は前項記載の物件に対する原告の所有権取得登記手続に協力する義務があるものである。
四、次に本件各物件につき原告の所有権取得の登記がなされていないことを奇貨として末尾目録（一）の一乃至三一の「元所有者」欄記載の各訴外人は、同目録（一）乃至三一の物件について同目録（二）の一乃至三一の各物件の現在の登記名義人である被告辻つぎよ、川崎武夫、川崎晃、綿引信家、渡辺忠男との間において、また第二項記載の各被告は同目録（一）の三二乃至三六の物件について、同目録（二）の三二乃至三六の各物件の現在の登記名義人である被告山野弘明及び永盛正男との間において、それぞれ売買又は贈与を登記原因として同目録（二）記載のとおりの各所有権移転登記を完了した。
五、しかしながら前項記載の各所有権移転登記は、いずれもすでに原告が買収により有効に所有権を取得した各物件について、第一項記載の各訴外人又は第二項記載の各被告からその現在の登記名義人である被告等がその所有権の移転を受けた旨を表示する登記であるから、実体関係を反映しない無効なものというべきである。
もっとも買収による各物件についての国の所有権取得登記が存しないから、その現在の登記名義人である各被告等はこの場合民法第百七十七条にいう第三者にあたり、原告国はその所有権の取得をもつてこれら被告に対抗できないとする見解もあるが、本来民法第百七十七条は私法的自治の支配する法域における取引の安全を図るために設けられた規定であつて、農地法による買収の結果国が土地所有権を取得する場合にはその適用が当然排除されるものと解すべきである（舟橋諄一著物権法（法律学全集）一七三頁以下参照）。
従つて原告は買収による前項記載の各物件の所有権取得をその旨の登記なくしてその現在の登記名義人である各被告等に対して主張できるのであり、これら被告のためになされた各所有権移転登記は実体関係を伴わない無効なものとして抹消されるべきものである。
六、よつて原告は買収による本件各物件の所有権取得登記をする必要上、請求の趣旨記載のように、第二項記載の各被告等に対しては買収による所有権取得登記を嘱託するについての同意を訴求する（農地法により買収又は売渡をする場合の登記の特例に関する政令第二条参照）とともに、第四項記載の各被告等に対しては同項記載の各物件についてその所有権移転登記の抹消登記手続をなすべきことを訴求するものである。
準備書面
原告の法律上の主張は訴状記載のとおりであるが更にこれをふえんして左のとおり陳述する。
一、農地法は耕作者がみずから農地を所有することを最も適当であると認めて、耕作者の農地の取得を促進し、その権利を保護し、その他土地の農業上の利用関係を調整し、もつて耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とし、その目的達成のために一定の要件を具備する土地等を国において買収し、売渡するものとされ、そのために国に広汎な権力的手段を付与したものである。
従つてその目的を完全かつ確実に達成するためには、一方において買収、売渡等の要件、効果等を明確に規定すると共に一旦政府が適法有効にした買収売渡等の行政処分の効果をできる限り確定不動のものとする必要があることは何人もこれを否認できないであろう。
そのための立法上の配慮については、逐一指摘しないが、未墾地等の買収に関する同法第五十二条、第六十条の規定は、その最たるものであつて、特に第五十二条には買収処分によつて国が土地等に関する所有権を原始取得すると同時に所有権以外の権利は買収の期日にすべて消滅するものと規定されている。
二、そこで国又は国からの売渡により買収未墾地等を取得した者が当該土地等の買収売渡処分の効果を主張するについて民法第百七十七条の適用があるかどうかの問題について考えてみる。
結論を先にいえば農地法による未墾地等の買収売渡処分には、民法第百七十七条の適用はない。
そもそも民法第百七十七条は、対等な地位を有する私人間において、各々自由な意思に基いて取引をする法律関係を取引の安全という観点にたって規制せんとする私益相互間の調整のための規定であり、従つて同条の適用されるのは私法的自治の支配する法域に限られるのである。
ところが農地法による未墾地等の買収売渡は公共の福祉の実現のために行われる行政処分であつて、この場合には私益相互間の対立関係に代つて私益に対する公益の能動的関係が法の規制の重点となるのであるから、取引の安全という配慮は公益目的の達成という要請の前に後退せざるを得ないのであり、従つてまた、民法第百七十七条の適用も排除されるものというべきである。もつともこの場合においても当該土地等について利害関係を有する第三者に対して不測の損害を来たすことのないように措置することは、公益目的と矛盾しない限度において当然であるが、この点の配慮はすでに買収令書の公示縦覧等（法第四十八条、第五十条）、土地配分計画の公示（同法第六十二条）によつてなされているものと解すべく、あえて民法第百七十七条の適用をまたなければならないものではない。けだし公益の代表者である国の政策目的遂行のためになされる未墾地等の買収売渡処分の特殊性は、第三者の利益の保護をこの程度にとどめても、なおかつ、その効果を確保することを必要ならしめるからである。
三、すでに最高裁判所は、自創法による農地の買収処分について民法第百七十七条の適用はないと判示している（昭和二八年二月一八日言渡、集七巻一五七頁、昭和二八年九月三日言渡、集七巻二〇五頁参照）。その理由とするところは、「国家が権力的手段を以て農地の強制買上を行うものであつて、対等の関係にある私人相互の経済的取引を本旨とする民法上の売買とはその本質を異にする」というのであるが、正当な判断であつて、農地法による未墾地等の買収にあつても同様に解すべきである。
もつともこの判断は買収手続を開始するに際して、登記簿上の所有名義人と真実の所有者とが異なる場合において、登記簿上の所有名義人を被買収者としたときに真実の所有者において登記簿上所有名義を有しないにもかかわらず当該農地の所有者であることを主張できるかどうかという争点についてなされたものであるが、すでにこの点に関して民法第百七十七条の適用が排除されるとすれば、買収後において国又は当該土地を国から売渡を受けた者の側において買収による国の所有権取得の効果を第三者に対して主張するに当つても、この規定の適用が排除されるものと解すべきは論理上当然である。
下級審の判例（東京地裁昭和三一年五月二三日判決、下集七巻一、三五五頁、甲府地裁昭和三一年九月四日判決、下集七巻二、三八九頁）には、右敍述のような見解をとつたものがある。すなわちそれらの判決は、私法上の取引においては、一旦不動産を売り渡した後においても買主の取得登記未済の間は売主にいわゆる関係的所有権ありということで当該不動産をさらに第三者に譲渡することができるものとされ、第三者がその譲渡を受けてその旨の登記をしたときは第三者が優先的に当該不動産の所有権を取得するが、自創法による農地買収処分においては、その効力を確定不動なものとする必要から民法第百七十七条の適用が排除される結果、国は買収処分をしたのみで、その旨の登記をしなくても優先的に買収による当該農地の所有権を取得し、被買収者は無権利者となるのであるから、被買収者からこれを譲り受けた者もまた当該農地の所有権を取得することがないと判断したものであつて、これまた正当な判断であり、農地法による未墾地等の買収にあつても同様に解すべきものである。
なお、農地法による未墾地等の買収売渡に当つては国がその旨の登記を行うこととされているが（農地法第七十六条）、これは買収売渡による土地等の所有権取得をもつて第三者に対抗するにはその旨の登記を要するとの前提にたつて定められたものではなくて、国からの売渡によつて当該土地等を取得した者又はその承継人が爾後これを取引の目的とした場合に民法第百七十七条による対抗要件の有無が再び問題となることを考慮して、その基礎となる買収又は売渡の登記をなさしめようとするものであると解すべきである。
四、かりに民法第百七十七条が本件のような場合に適用するとすれば、国は買収登記未済の間は、当該土地の所有権取得をもつて第三者に対抗することができない筋合であるから、買収処分の効果発生後といえども、なお被買収者は、いわゆる関係的所有権を保有していることになり、従つてまた、第三者において被買収者からその所有権の移転をうけることも可能であるところ、一方において農地法第六十条はただ単に「承継人」と規定するのみで、その範囲を何時までの承継人と時間的に限定していないのであるから、かような所有権の移転をうけてその旨の登記をした第三者もまた、まさに同条にいう「承継人」に該当するものといわねばならない。しかも農地法第六十条はまた、かような承継人に対しても買収令書の交付は「その効力を有する」旨を定めているのであるから、かような承継人は民法第百七十七条にいわゆる「第三者」に該当しないこととなる。いいかえれば、かような承継人はこの場合農地法第六十条によつて買収による当該土地の物権変動の当事者とされるのであり、従つてまたかような承継人に対しては、国は登記なくして買収による所有権取得を主張できることになると解しなければならない。
しかるにこの反面この見解によるとかような承継人は国からの売渡によつて当該土地所有権を取得した者に対しては、その旨の登記がない限り、自己の権利取得を依然として主張することができるようにみえるが、このようなことを容認することは、折角買収の効果を確定不動のものとするためにおかれた農地法第六十条の存在価値を不当に減殺し薄弱ならしめるものであつて、到底認めることができないものというべきである。
（この場合、民法第百七十七条の適用がないとすれば、買収処分の効果の発生によつて国はその登記の有無にかかわらず当該土地の所有権取得を何人に対しても主張することができるのであるから、その効果の発生後は被買収者においていわゆる関係的所有権を保有することは考えられず、従つてそれに基いて被買収者が第三者に対して当該土地の所有権の移転をなすこともまた理論上考えられないのであつて、この立場をとる限り買収処分の効果の発生後に第三者が当該土地について権利を承継取得することは絶対にあり得ないことになる。すなわち、この立場にたつことによつて、はじめて農地法第六十条にいう「承継人」とは買収令書交付後買収処分の効果の発生するまでのすなわち、買収の期日までの承継取得者のみを指すものということができるのである）。
五、要するに、本件の場合には、民法第百七十七条の適用は排除されるのであつて、国は被告らに対し買収による本件土地の所有権取得をその旨の登記なくして主張でき、従つて、被告らは国に対してその所有権を主張し得ないものというべきである。
かりに民法第百七十七条の適用があるとしても第四項記載のとおり、被告らは農地法第六十条のいわゆる承継人に該当するから、国に対してその所有権を主張し得ないことにおいて変りがないと解すべきである。
（仙台地方裁判所昭和三三年九月八日判決参照）。